买房无小事，二手房交易涉及购房者、卖房者和中介各方，期房涉及开发商，各个环节都不容人小觑。作为购房者，要学会智慧购房，从选房、签合同、交定金到付款、交房、过户，都要多留个心眼。
房不能过户，中介费要退
因厦门版“国五条”细则的实施，房子无法过户，中介费能退吗?
2013年3月10日，阿土(化名)通过一房屋中介购买了位于集美区的一套房子，签订了一份《房屋买卖协议书》。协议签订时，该房屋中介告知阿土，只要支付了“社保费”就能完成房屋过户手续。阿土因此向中介支付了7000元的“社保费”由其代为缴交，并支付了中介费17500元。
之后，阿土多次专程从外地赶到厦门准备签订《厦门市房地产买卖合同》并办理过户登记手续，中介却告知因房主个人原因无法办理，以致于该房屋未能在协议约定的时间即2013年3月20日办理过户登记手续。
直至2013年4月2日，在阿土的催促下，该中介通知房主进行交易，买卖双方才去房管局办理过户手续，却被告知厦门版“国五条”细则已于4月1日开始实施，当时即便补缴了社医保也无法办理房屋过户手续。经查，中介公司亦未代阿土补缴社医保。
阿土认为，该中介明知阿土不具备购房主体资格，仍为了获取中介费而教唆他以补缴社医保形式获得购房主体资格，事后又未实际缴交。同时，该合同违反相关政策规定，实际上也无法履行。所以，该中介无权获取中介费用，要求其返还中介费及社保费，但该中介均置之不理。
该中介辩称，同意解除与阿土以及房主于2013年3月10日签订的《房产买卖协议书》。不过，2013年3月18日，中介通知阿土去办理过户手续，到了房管局阿土却不过户。由于阿土与房主协商推迟了过户时间，最后因政策原因无法办理，为此该中介无需退还中介费。
[法院判决]
房屋中介应于本判决生效之日起十日内返还原告中介费17500元和代收的社保费用7000元，驳回原告其他诉讼请求。
[法官说法]
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”被告中介为原告提供居间服务，现原、被告签订的《房产买卖协议书》涉及的房产无法办理过户登记手续，合同目的无法实现，应当视为未能促成合同成立，因此被告应当返还中介费。
反悔不买房，定金打水漂
已经交了5万元的定金，但是又不想买这套房子了，定金能退吗?
2013年3月27日，庄芳(化名)与小玲(化名)签署了《房屋买卖合同》，约定将房子出售给小玲，定金5万元。然而，小玲交付5万元定金之后，再也没有付款。
2013年5月17日，庄芳委托律师发函向小玲表达了解除房屋买卖合同的意思。去年5月30日，小玲回复要求庄芳出示公证委托书后，即同意购买涉讼房屋。原来这套房屋的所有者是吴峰(化名)，吴峰授权给庄芳代为销售这套房屋。此时，庄芳一方已经不同意出售房屋了，也不退还定金。于是，双方诉至法庭。
小玲说，是因为庄芳没有提供房主吴峰的授权证明，给自己造成不安，才没有达成交易，庄芳应该退还押金5万元。庄芳却说，是因为小玲的老公不同意购房，小玲才迟迟不付款，是小玲的原因致使双方解约，押金不能退还。
庭审中，庄芳提供了她和小玲的飞信及Q Q聊天记录。小玲在2013年4月7日的飞信记录中陈述：“庄姐姐，对不起，怪我办事太鲁莽，没跟老公商量好就下了定金，也让您浪费了些时间。这房子，我真心喜欢，但是老公不同意……没有他我自己买不起，真的很惋惜跟这么好的房子无缘……也希望姐姐体谅之下能退定金……”
小玲还在去年4月16日的Q Q记录中陈述：“我跟老公为这个事情都谈到快掰了!我有女儿，还很小，不想因为这个离婚，所以只是求您理解我进退两难的处境。退我一些钱，真的都是辛苦钱!”
经一审判决，确认小玲和庄芳签订的《房屋买卖合同》有效，驳回小玲的其他诉讼请求。也就是说，小玲无法拿回交的5万元定金。小玲不服，提起上诉，二审维持原判。
法院认为，庄芳提供的Q Q聊天记录和短信记录，小玲一方虽不确认其真实性，但是小玲一方在陈述案情和论述法律关系中又反复引用，可见其对内容实际是认可的，因此该记录可以作为证据使用。可见双方未能达成交易是因为小玲的丈夫不同意继续交易，造成小玲主动放弃履行合同，故合同未能履行的责任应在小玲。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人享有法定解除权。本案中，小玲原表示在2013年4月初即支付首付款给庄芳，但之后在协商过程中，小玲明确表示不再履行合同，其行为已经构成根本违约，庄芳有权解除合同。
庄芳因此于2013年5月17日向小玲发出律师函通知其解除合同，系依法行使合同解除权，于法有据，合同自其律师函送达小玲时即告解除。而后小玲虽于2013年5月30日再次表示其愿意继续履行该合同，但已不对庄芳构成约束。
发现面积小了少付房款被拒
办理产权证时发现，房子实际面积比购房合同上少了一平方米，购房者能少付购房款吗?
2011年7月20日，孙芳(化名)和林强(化名)签订了《房产预约买卖协议书》，约定将孙芳的一套房产转让给林强，购房款总价共计108万元，如若林强不能按期向孙芳支付购房款，每一日，支付上述购房款的0.05%作为违约金。然而，林强付款时却没有支付15466元的购房余款。
原来，由于该套房产是安置房，双方签订买卖协议的时候，该套房产还没有办理产权证。办理产权证时，林强发现，当时约定房产的建筑面积是86.59平方米，但是产权证上的建筑面积却为85.35平方米，两者相差1.24平方米。折算下来，刚好价值15466元，林强认为自己不应该付这笔差价。
孙芳将林强诉至法院，要求其支付购房余款15466元及违约金。
经审理查明，按照双方协议约定，该房产以套计价，总价共108万元。同时，双方还约定，如果上述房产的实际面积大于合同购买面积，由林强补交差额款给开发商，实际面积小于购买面积时，则所退差价款归林强所有。
经厦门市湖里区法院一审判决，林强应支付孙芳购房款15446元及违约金。
原被告双方在房屋买卖协议中明确约定计价方式为以套计价，并未约定每平方米的单价，协议同时约定了出现面积误差的处理方式，因此，不存在按平方米计价的问题。
此外，被告作为完全民事行为能力人，应当预见到产权登记时核定的面积与《房产预约买卖协议书》中载明的面积有可能发生变更，被告以协议约定的建筑面积与房产证核定面积不符为由拒付剩余的购房款的抗辩与双方约定不符，也不符合诚实信用的基本原则。
延期交房赔偿归最终购房人
期房被两手转卖后，开发商向业主发放拖延办理产权证的补偿款，这笔钱归谁呢?
2009年12月8日，张明(化名)和某开发商签订了《商品房买卖合同》，以168万元的价格，购买了一套预售商品房，交房日期为2011年12月31日。合同规定，如果不能按时交房，开发商要按照买房人已付款的0.01%支付违约金。
2012年10月13日，张明与周云(化名)签订了一份《房产买卖协议》，约定张明将涉讼房产出售给周云或周云指定的相关人员，房产总价为205万元。
2012年11月4日，周云又以张明代理人的身份，与王华(化名)签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定将涉讼房产以228万元的价格转让给王华。
因延期交房，2013年8月26日，涉讼房产的开发商与王华达成协议，约定该房产公司就办理涉讼房产产权事宜补偿王华30240元，王华领取了该笔补偿款。张明得知此事后认为，开发商支付的补偿款应该给自己，于是将王华诉至法院要求返还钱款。[法院判决]
根据《中华人民共和国合同法》第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。湖里法院经一审判决，驳回了张明的诉讼请求。
张明根据其与涉讼房产的开发商签订的《商品房买卖合同》，有权要求该公司交付涉讼房产及办理房产权证，该权利系基于房屋买卖合同而形成的债权。张明与案外人周云签订房产买卖协议、周云又以张明代理人的名义与王华签订房屋买卖合同及补充协议，都是对前述债权的转让。
本案讼争的办理房产权证的违约金，是不具有人身专属性的合同从权利，在买卖双方对该从权利未作其他约定的情况下，应认定归受让人所有。因此，王华作为涉讼房产最后一手购买人，享有向房产开发商主张办理产权证的违约金的权利。本案中，王华收取的办理产权的违约金，是其购买涉讼房产而取得，并非基于其与张明的委托关系而代为领取。
(海西晨报)
更多>相关知识
厦门按揭房过户需要多长时间?要办哪些手续
厦门回迁房可以出售吗?需要注意什么问题
标准厦门房屋买卖合同:厦门房屋买卖合同应该怎么写?
怎么在厦门买房?具体流程是什么?需要哪些资料?
厦门集体户口买房手续有哪些 集体户口如何买房落户
房天下小程序
/
买房无小事，二手房交易涉及购房者、卖房者和中介各方，期房涉及开发商，各个环节都不容人小觑。作为购房者，要学会智慧购房，从选房、签合同、交定金到付款、交房、过户，都要多留个心眼。
房不能过户，中介费要退
因厦门版“国五条”细则的实施，房子无法过户，中介费能退吗?
2013年3月10日，阿土(化名)通过一房屋中介购买了位于集美区的一套房子，签订了一份《房屋买卖协议书》。协议签订时，该房屋中介告知阿土，只要支付了“社保费”就能完成房屋过户手续。阿土因此向中介支付了7000元的“社保费”由其代为缴交，并支付了中介费17500元。
之后，阿土多次专程从外地赶到厦门准备签订《厦门市房地产买卖合同》并办理过户登记手续，中介却告知因房主个人原因无法办理，以致于该房屋未能在协议约定的时间即2013年3月20日办理过户登记手续。
直至2013年4月2日，在阿土的催促下，该中介通知房主进行交易，买卖双方才去房管局办理过户手续，却被告知厦门版“国五条”细则已于4月1日开始实施，当时即便补缴了社医保也无法办理房屋过户手续。经查，中介公司亦未代阿土补缴社医保。
阿土认为，该中介明知阿土不具备购房主体资格，仍为了获取中介费而教唆他以补缴社医保形式获得购房主体资格，事后又未实际缴交。同时，该合同违反相关政策规定，实际上也无法履行。所以，该中介无权获取中介费用，要求其返还中介费及社保费，但该中介均置之不理。
该中介辩称，同意解除与阿土以及房主于2013年3月10日签订的《房产买卖协议书》。不过，2013年3月18日，中介通知阿土去办理过户手续，到了房管局阿土却不过户。由于阿土与房主协商推迟了过户时间，最后因政策原因无法办理，为此该中介无需退还中介费。
[法院判决]
房屋中介应于本判决生效之日起十日内返还原告中介费17500元和代收的社保费用7000元，驳回原告其他诉讼请求。
[法官说法]
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”被告中介为原告提供居间服务，现原、被告签订的《房产买卖协议书》涉及的房产无法办理过户登记手续，合同目的无法实现，应当视为未能促成合同成立，因此被告应当返还中介费。
反悔不买房，定金打水漂
已经交了5万元的定金，但是又不想买这套房子了，定金能退吗?
2013年3月27日，庄芳(化名)与小玲(化名)签署了《房屋买卖合同》，约定将房子出售给小玲，定金5万元。然而，小玲交付5万元定金之后，再也没有付款。
2013年5月17日，庄芳委托律师发函向小玲表达了解除房屋买卖合同的意思。去年5月30日，小玲回复要求庄芳出示公证委托书后，即同意购买涉讼房屋。原来这套房屋的所有者是吴峰(化名)，吴峰授权给庄芳代为销售这套房屋。此时，庄芳一方已经不同意出售房屋了，也不退还定金。于是，双方诉至法庭。
小玲说，是因为庄芳没有提供房主吴峰的授权证明，给自己造成不安，才没有达成交易，庄芳应该退还押金5万元。庄芳却说，是因为小玲的老公不同意购房，小玲才迟迟不付款，是小玲的原因致使双方解约，押金不能退还。
庭审中，庄芳提供了她和小玲的飞信及Q Q聊天记录。小玲在2013年4月7日的飞信记录中陈述：“庄姐姐，对不起，怪我办事太鲁莽，没跟老公商量好就下了定金，也让您浪费了些时间。这房子，我真心喜欢，但是老公不同意……没有他我自己买不起，真的很惋惜跟这么好的房子无缘……也希望姐姐体谅之下能退定金……”
小玲还在去年4月16日的Q Q记录中陈述：“我跟老公为这个事情都谈到快掰了!我有女儿，还很小，不想因为这个离婚，所以只是求您理解我进退两难的处境。退我一些钱，真的都是辛苦钱!”
[法院判决]
经一审判决，确认小玲和庄芳签订的《房屋买卖合同》有效，驳回小玲的其他诉讼请求。也就是说，小玲无法拿回交的5万元定金。小玲不服，提起上诉，二审维持原判。
[法官说法]
法院认为，庄芳提供的Q Q聊天记录和短信记录，小玲一方虽不确认其真实性，但是小玲一方在陈述案情和论述法律关系中又反复引用，可见其对内容实际是认可的，因此该记录可以作为证据使用。可见双方未能达成交易是因为小玲的丈夫不同意继续交易，造成小玲主动放弃履行合同，故合同未能履行的责任应在小玲。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人享有法定解除权。本案中，小玲原表示在2013年4月初即支付首付款给庄芳，但之后在协商过程中，小玲明确表示不再履行合同，其行为已经构成根本违约，庄芳有权解除合同。
庄芳因此于2013年5月17日向小玲发出律师函通知其解除合同，系依法行使合同解除权，于法有据，合同自其律师函送达小玲时即告解除。而后小玲虽于2013年5月30日再次表示其愿意继续履行该合同，但已不对庄芳构成约束。
发现面积小了少付房款被拒
办理产权证时发现，房子实际面积比购房合同上少了一平方米，购房者能少付购房款吗?
2011年7月20日，孙芳(化名)和林强(化名)签订了《房产预约买卖协议书》，约定将孙芳的一套房产转让给林强，购房款总价共计108万元，如若林强不能按期向孙芳支付购房款，每一日，支付上述购房款的0.05%作为违约金。然而，林强付款时却没有支付15466元的购房余款。
原来，由于该套房产是安置房，双方签订买卖协议的时候，该套房产还没有办理产权证。办理产权证时，林强发现，当时约定房产的建筑面积是86.59平方米，但是产权证上的建筑面积却为85.35平方米，两者相差1.24平方米。折算下来，刚好价值15466元，林强认为自己不应该付这笔差价。
孙芳将林强诉至法院，要求其支付购房余款15466元及违约金。
经审理查明，按照双方协议约定，该房产以套计价，总价共108万元。同时，双方还约定，如果上述房产的实际面积大于合同购买面积，由林强补交差额款给开发商，实际面积小于购买面积时，则所退差价款归林强所有。
[法院判决]
经厦门市湖里区法院一审判决，林强应支付孙芳购房款15446元及违约金。
[法官说法]
原被告双方在房屋买卖协议中明确约定计价方式为以套计价，并未约定每平方米的单价，协议同时约定了出现面积误差的处理方式，因此，不存在按平方米计价的问题。
此外，被告作为完全民事行为能力人，应当预见到产权登记时核定的面积与《房产预约买卖协议书》中载明的面积有可能发生变更，被告以协议约定的建筑面积与房产证核定面积不符为由拒付剩余的购房款的抗辩与双方约定不符，也不符合诚实信用的基本原则。
延期交房赔偿归最终购房人
期房被两手转卖后，开发商向业主发放拖延办理产权证的补偿款，这笔钱归谁呢?
2009年12月8日，张明(化名)和某开发商签订了《商品房买卖合同》，以168万元的价格，购买了一套预售商品房，交房日期为2011年12月31日。合同规定，如果不能按时交房，开发商要按照买房人已付款的0.01%支付违约金。
2012年10月13日，张明与周云(化名)签订了一份《房产买卖协议》，约定张明将涉讼房产出售给周云或周云指定的相关人员，房产总价为205万元。
2012年11月4日，周云又以张明代理人的身份，与王华(化名)签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定将涉讼房产以228万元的价格转让给王华。
因延期交房，2013年8月26日，涉讼房产的开发商与王华达成协议，约定该房产公司就办理涉讼房产产权事宜补偿王华30240元，王华领取了该笔补偿款。张明得知此事后认为，开发商支付的补偿款应该给自己，于是将王华诉至法院要求返还钱款。[法院判决]
根据《中华人民共和国合同法》第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。湖里法院经一审判决，驳回了张明的诉讼请求。
[法官说法]
张明根据其与涉讼房产的开发商签订的《商品房买卖合同》，有权要求该公司交付涉讼房产及办理房产权证，该权利系基于房屋买卖合同而形成的债权。张明与案外人周云签订房产买卖协议、周云又以张明代理人的名义与王华签订房屋买卖合同及补充协议，都是对前述债权的转让。
本案讼争的办理房产权证的违约金，是不具有人身专属性的合同从权利，在买卖双方对该从权利未作其他约定的情况下，应认定归受让人所有。因此，王华作为涉讼房产最后一手购买人，享有向房产开发商主张办理产权证的违约金的权利。本案中，王华收取的办理产权的违约金，是其购买涉讼房产而取得，并非基于其与张明的委托关系而代为领取。
(海西晨报)